Tokenizzazione immobiliare in Europa.

Con la tokenizzazione immobiliare, raramente si acquista una quota diretta dell'immobile. Di norma, un emittente costituisce una società proprietaria dell'edificio o di un portafoglio di immobili, e tale società emette azioni o obbligazioni registrate sotto forma di token sulla blockchain. Si acquista quindi una partecipazione nella società, non nell'immobile vero e proprio.

Questa struttura esiste poiché l'immobile è un bene fisico e indivisibile, soggetto a regole specifiche di registro immobiliare e trasferimento notarile. Inserendo l'immobile all'interno di una società, la proprietà di quest'ultima può essere scambiata in piccole quote digitali senza che ogni transazione richieda un atto notarile per l'edificio.

È di fondamentale importanza chi gestisce la società e come vengono organizzate la gestione, la manutenzione e la locazione. Un token di solito non attribuisce alcun potere decisionale sulle attività quotidiane; queste spettano a un gestore, mentre il possessore del token ha diritto a una quota dei proventi da locazione e degli eventuali ricavi di vendita.

Il beneficio più evidente è l'accessibilità: mentre una partecipazione immobiliare diretta richiede spesso capitali ingenti, la tokenizzazione può consentire sottoscrizioni a partire da importi molto più bassi. Ciò apre gli investimenti immobiliari a un pubblico più ampio, a condizione che l'offerta sottostante sia solida.

Cambia anche il livello amministrativo: la distribuzione dei redditi da locazione può essere suddivisa automaticamente tra i possessori di token tramite lo smart contract, anziché attraverso un agente di pagamento tradizionale. Ciò fa risparmiare tempo e riduce il rischio di errori, sebbene la qualità della contabilità dei flussi di cassa sottostanti dipenda comunque dal gestore.

L'argomentazione principale promossa a favore della tokenizzazione immobiliare è la liquidità: si sostiene che la propria quota possa essere venduta in qualsiasi momento, evitando i tempi lunghi di una vendita tradizionale. Dal punto di vista tecnico questo è vero: un token può passare da un wallet all'altro in ogni momento. Nella pratica è spesso fuorviante, poiché è necessario un mercato attivo con un numero sufficiente di acquirenti e venditori affinché il trasferimento avvenga a un prezzo congruo.

Per la maggior parte dei progetti immobiliari tokenizzati in Europa, tale mercato è quasi inesistente. Le piattaforme di negoziazione mostrano talvolta un prezzo indicativo, ma in mancanza di una controparte nel momento opportuno si riesce a vendere solo accettando offerte con forte sconto, qualora vi siano offerte. È sempre opportuno confrontare questo aspetto con le tempistiche di vendita realistiche di un immobile diretto equivalente prima di valutare la promessa di liquidità.

Un'ulteriore complicazione risiede nel fatto che i trasferimenti sono spesso consentiti solo tra indirizzi di wallet identificati e approvati, il che limita notevolmente il bacino di acquirenti rispetto a un titolo quotato liberamente scambiabile.

Quando un token immobiliare rappresenta un'azione o un'obbligazione di una società, si applica la normativa ordinaria sui titoli finanziari: obblighi di prospetto al di sopra di determinate soglie, doveri di informativa e, a seconda del Paese, un requisito di licenza per chi effettua l'offerta. Il MiCA generalmente non si applica in questo contesto, in quanto il token è uno strumento finanziario e non un cripto-asset ai sensi di tale regolamento.

Alcuni Stati membri prevedono inoltre norme specifiche per gli investimenti immobiliari collettivi, come requisiti per un depositario degli attivi sottostanti o una licenza per il gestore del fondo. È necessario verificare sempre a quale regime sia soggetta un'offerta e in quale Paese, poiché da ciò dipende l'autorità di vigilanza a cui rivolgersi in caso di problemi.

È opportuno informarsi sull'esatta struttura giuridica interposta tra l'investitore e l'immobile: esiste una singola società per immobile o una struttura aggregata che comprende più proprietà? Una struttura con un singolo immobile per società concentra il rischio su tale bene, mentre una struttura aggregata offre diversificazione, ma può risultare meno trasparente sulla destinazione precisa del capitale.

Occorre inoltre verificare chi si occupa della manutenzione, della locazione e dell'eventuale sfitto, oltre alla quota dei proventi da locazione destinata alle commissioni di gestione prima della distribuzione ai possessori dei token. I materiali pubblicitari talvolta sottovalutano questi costi rispetto al rendimento lordo pubblicizzato.