Tokenisation (RWA)
Immobili tokenizzati
L'immobiliare è la storia più suggestiva della tokenizzazione: dividere un edificio in migliaia di parti in modo che chiunque possa averne una quota a partire da cento euro. La tecnologia lo consente, ma la pratica presenta limiti ostinati. Di seguito descriviamo la struttura con onestà, incluse le parti che il materiale promozionale tende a omettere.
Come si presenta davvero la struttura
Quasi mai si acquista una parte dell'edificio stesso. Di solito viene costituita una società proprietaria dell'immobile, e vengono tokenizzate le azioni o le obbligazioni di quella società. Si diventa azionisti o creditori di una società immobiliare con un credito sui redditi da locazione al netto dei costi.
Il catasto continua a regolare la proprietà dell'edificio; la blockchain registra solo chi detiene quale quota della società. Non si tratta di un difetto, ma della realtà giuridica nella maggior parte dei paesi europei, e questo spiega perché un notaio o un amministratore rimanga essenziale per la struttura.
- Si acquistano azioni o debito di una società immobiliare
- Il catasto continua a regolare l'edificio stesso
- Gestione, assicurazione e manutenzione fanno capo a tale società
Rendimento e costi che lo erodono
I rendimenti derivano dai canoni di locazione e da eventuali plusvalenze di vendita. Da questi occorre detrarre gestione, manutenzione, assicurazione, sfitto, imposte sulle società e commissione della piattaforma. Un rendimento lordo da locazione del sei percento può facilmente ridursi al tre o quattro percento netto.
Chiedere sempre il rendimento netto dopo ogni livello di costo e i dati storici sullo sfitto. Verificare se la piattaforma incassa una commissione sull'acquisto, sulla gestione e sulla vendita; questo accumulo incide sul rendimento più del canone di locazione stesso.
- Valutare il rendimento netto dopo tutti i costi e le imposte
- Chiedere le cifre sullo sfitto e le riserve di manutenzione
- Prestare attenzione alle commissioni cumulate su acquisto, gestione e vendita
La promessa della liquidità, analizzata
L'argomento di vendita più forte è che si possono vendere i propri token in qualsiasi momento. Tecnicamente vero, ma deve esistere un acquirente. I mercati secondari per i token immobiliari sono ridotti; le vendite avvengono spesso a sconto rispetto all'ultimo valore registrato, e talvolta per mesi non avvengono affatto.
Di norma è l'emittente a stabilire anche la valutazione, sulla base di una perizia aggiornata una o due volte l'anno, quindi il valore risponde lentamente al mercato. Considerare un token immobiliare come un investimento pluriennale, non come un bene facilmente liquidabile.
Cosa verificare prima di impegnarsi
Trattare l'offerta come un prospetto, non come un'app. Verificare la presenza di un documento informativo approvato, chi detiene la licenza, dove ha sede la società e quale tribunale è competente in caso di controversia. Chiedersi cosa succede se la piattaforma cessa di esistere: la società e la sua gestione proseguono?
Per gli investitori belgi e olandesi conta anche il trattamento fiscale. Una quota in una società immobiliare estera è trattata diversamente da un'obbligazione o dalla proprietà diretta, e la ritenuta alla fonte sui redditi da locazione può ridurre ulteriormente il rendimento netto. Chiarire questi aspetti in anticipo, non al momento della dichiarazione dei redditi.
- Esiste un prospetto o documento informativo approvato?
- Cosa succede all'immobile se la piattaforma fallisce?
- Quale ritenuta alla fonte e quale autorità di vigilanza si applicano?
Frequently asked questions
Sono comproprietario dell'edificio?
Di solito non direttamente. Si detengono azioni o obbligazioni della società che ne è proprietaria; il catasto indica tale società, non la singola persona.
Posso vendere rapidamente?
Solo se esiste un acquirente. I mercati secondari sono ridotti e le vendite avvengono spesso a sconto; è opportuno prevedere un orizzonte di diversi anni.
È meglio di un ETF immobiliare?
È diverso. Un fondo immobiliare quotato è liquido quotidianamente ed è diversificato, ma si muove con il mercato azionario. Un token offre un'esposizione a un singolo edificio o portafoglio, con costi più elevati e una liquidità molto inferiore.
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What is tokenisation (RWA)?
Tokenisation turns bonds, funds and property into tokens on a blockchain. How it works, what changes legally and where the real risks sit.
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Government bonds and money market funds are tokenisation's first real use case. How yield, custody, settlement and risk work in practice.