Tokenisation (RWA)
Esempio pratico: tokenizzazione di terreno agricolo
Il terreno agricolo è il caso di tokenizzazione più comune nel Benelux perché il flusso di cassa è prevedibile e il catasto definisce la proprietà. Analizziamo un caso specifico: 42 ettari di terreno argilloso nel Flevoland, acquistati per 3,36 milioni di euro e locati a un agricoltore locale.
Il caso in breve
Un fondo acquista 42 ettari a 80.000 euro per ettaro. La proprietà è registrata a nome di una società a responsabilità limitata olandese le cui azioni sono emesse come 3.360 token da 1.000 euro. Il terreno è affittato per dodici anni con un contratto di locazione liberalizzato.
Il canone lordo è di 1.100 euro per ettaro all'anno, indicizzato. Dopo le imposte del consorzio di bonifica, la gestione e l'amministrazione, rimangono circa 780 euro, pari a poco meno dell'uno per cento di rendimento diretto netto.
Cifre chiave
- Superficie
- 42 ha
- Prezzo di acquisto
- 80,000 EUR/ha
- Token
- 1,000 EUR
- Canone lordo
- 1,100 EUR/ha
- Rendimento diretto netto
- 0.98%
- Durata
- 12 years
Argilla marina, Flevoland
3,36 mln totali
3.360 token
Indicizzato
Al netto di imposte e gestione
La locazione corrisponde all'orizzonte temporale
Fasi del processo
La tempistica è più breve rispetto alle opere d'arte, circa tre-quattro mesi, ma il trasferimento notarile è un requisito fondamentale: fino alla registrazione dell'atto non c'è nulla da tokenizzare.
L'analisi del suolo e i vincoli di diritto pubblico sono gli ambiti in cui le operazioni rischiano di fallire: limiti all'azoto, decisioni sui livelli dell'acqua, vincoli archeologici e diritti di prelazione comunale possono limitare l'uso per anni.
Dalla selezione del terreno alla prima distribuzione
- 01
1. Selezione del terreno e analisi del suolo
Settimane 1-2
- 02
2. Valutazione RICS
Settimane 2-4, valore nello stato locato
- 03
3. Due diligence di diritto pubblico
Settimane 3-6
- 04
4. Test del suolo e del drenaggio
Settimane 4-6, PFAS
- 05
5. Costituzione della società e finanziamento
Settimane 5-8
- 06
6. Trasferimento notarile e registrazione
Settimane 8-9
- 07
7. Firma del contratto di locazione
Settimane 9-10
- 08
8. Emissione dei token e whitelisting
Settimane 10-14
- 09
9. Distribuzione annuale dei canoni
Dopo la stagione del raccolto
- 10
10. Rivalutazione e uscita
Anni 10-12
Parti coinvolte
I terreni coinvolgono meno soggetti atipici rispetto all'arte, ma il notaio e il catasto sono indispensabili. Qualsiasi progetto che sostenga che la blockchain sostituisca il catasto è semplicemente errato.
L'agricoltore affittuario merita particolare attenzione: determina sia il flusso di cassa sia lo stato del suolo.
Parti e rispettivo ruolo
| Parte | Ruolo | Aspetti da monitorare |
|---|---|---|
| Notaio | Trasferimento e registrazione | Senza atto, nessuna proprietà |
| Catasto | Registro pubblico | La blockchain vi fa solo riferimento |
| Perito RICS | Valore nello stato locato | Il valore libero è più elevato |
| Agricoltore affittuario | Coltivazione e pagamento del canone | Solvibilità, cura del suolo |
| Consorzio di bonifica | Livelli dell'acqua e imposte | Riallineamento idrico per il ripristino della natura |
| Comune/provincia | Pianificazione urbanistica e permessi | Prelazione, azoto |
| Amministratore del terreno | Gestione quotidiana | 0,3-0,6% all'anno |
| Gestore del fondo | Licenza o esenzione | L'esenzione comporta minore vigilanza |
| Acquirente finale | Vicino, fondo, investitore | Mercato locale ridotto |
Rendimenti nell'arco di dodici anni
Il rendimento diretto è basso ma stabile, pari a circa l'uno per cento netto, indicizzato. Il rendimento effettivo deve derivare dalla rivalutazione. Con un tre per cento all'anno, il valore sale da 80.000 a circa 114.000 euro per ettaro in dodici anni.
Si aggiungono dal quattro al sei per cento di costi di ingresso per imposta di registro, notaio e strutturazione, più il due-tre per cento all'uscita. Il rendimento totale si attesta intorno al tre per cento all'anno in euro: solido e resistente all'inflazione, ma lontano dai rendimenti del settore crypto.
Le politiche pubbliche rappresentano la maggiore incertezza. Una norma sull'azoto, un piano di riacquisto pubblico per la natura o una riforma della legge sulle locazioni possono variare il valore di decine di punti percentuali in entrambe le direzioni.
- Rendimento diretto pari a circa l'1%; la rivalutazione determina il risultato
- I costi di ingresso e di uscita raggiungono complessivamente il 7-9%
- Le modifiche normative sono la causa principale delle variazioni di valore
Cosa verificare
Richiedere i numeri di particella catastale e verificarli personalmente nel registro pubblico.
- I numeri delle particelle catastali sono indicati esplicitamente?
- La società è proprietaria del terreno o c'è solo un'offerta in corso?
- Quale tipologia di contratto di locazione si applica e quanti anni rimangono?
- È stato effettuato un test del suolo comprendente PFAS e drenaggio?
- Sono registrati vincoli di diritto pubblico?
- Chi sostiene le imposte del consorzio di bonifica e i costi di ripristino?
- Il rendimento mostrato è al netto di tutti i costi?
- Come è organizzata l'uscita e chi effettuerà la perizia in quel momento?
- Per i terreni esteri: un non residente può esserne proprietario?
Frequently asked questions
Sono proprietario del terreno stesso?
No. Si possiede una quota della società registrata come proprietaria. Tale distinzione disciplina i diritti in caso di insolvenza e di vendita.
Con quale frequenza viene distribuito il canone?
Di solito una volta all'anno dopo la stagione del raccolto; alcune piattaforme pagano acconti trimestrali.
Cosa succede se l'affittuario non paga?
Il flusso di cassa si interrompe fino all'individuazione di un nuovo affittuario. È opportuno verificare le garanzie: fideiussione bancaria, deposito cauzionale o un anno di canone pagato in anticipo.
I terreni agricoli sono al riparo dall'inflazione?
Storicamente seguono i prezzi dei beni alimentari e l'inflazione in modo ragionevole nel lungo periodo, ma non anno su anno; i tassi di interesse influenzano maggiormente i movimenti a breve termine.
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