Imobiliário tokenizado.

Quase nunca compra uma parte do próprio edifício. Geralmente, é criada uma empresa para deter o imóvel e as ações ou obrigações dessa empresa são tokenizadas. Passa a ser acionista ou credor de uma sociedade imobiliária com direito aos rendimentos de arrendamento após custos.

O registo predial continua a reger a propriedade do edifício; a blockchain apenas regista quem detém cada fração da empresa. Isso não é uma falha, mas sim a realidade jurídica na maioria dos países europeus, e explica por que razão um notário ou administrador continua a ser essencial para a estrutura.

Os rendimentos provêm das rendas e de qualquer valia na venda. Daí deduzem-se a gestão, a manutenção, o seguro, a desocupação, o imposto sobre as sociedades e a comissão da plataforma. Um rendimento bruto de arrendamento de seis por cento pode facilmente fixar-se entre três e quatro por cento líquidos.

Solicite sempre o rendimento líquido após todas as camadas, bem como o histórico de desocupação. Verifique se a plataforma cobra uma comissão na compra, na gestão e na venda; a acumulação dessas taxas condiciona o seu retorno mais do que a própria renda.

O argumento de venda mais forte é que pode vender os seus tokens a qualquer momento. Tecnicamente verdadeiro, mas é preciso que exista um comprador. Os mercados secundários de tokens imobiliários são reduzidos; as vendas ocorrem frequentemente com desconto em relação ao último valor comunicado e, por vezes, simplesmente não acontecem durante meses.

O emissor também costuma definir a avaliação, com base numa peritagem revista uma ou duas vezes por ano, pelo que o valor responde lentamente ao mercado. Trate um token imobiliário como um investimento a vários anos e não como algo que possa converter facilmente em dinheiro.

Trate a oferta como um prospeto, não como uma aplicação. Verifique se existe um documento de informação aprovado, quem detém a licença, onde está domiciliada a empresa e qual o tribunal competente em caso de litígio. Pergunte o que acontece se a plataforma deixar de existir: a empresa e a sua gestão continuam?

Para os investidores belgas e holandeses, o enquadramento fiscal também é relevante. Uma ação numa sociedade imobiliária estrangeira é tratada de forma diferente de uma obrigação ou da propriedade direta, e a retenção na fonte sobre os rendimentos de arrendamento pode reduzir ainda mais o retorno líquido. Esclareça isso com antecedência e não no momento da declaração de impostos.