Tokenisation (RWA)
Exemplo prático: tokenização de terras agrícolas
As terras agrícolas são o caso de tokenização mais comum no Benelux porque o fluxo de caixa é previsível e o registo predial define a propriedade. Analisamos um processo: 42 hectares de solo argiloso em Flevoland, comprados por 3,36 milhões de euros e arrendados a um agricultor existente.
O caso em síntese
Um fundo compra 42 hectares a 80 000 euros por hectare. O título está registado em nome de uma empresa privada holandesa cujas ações são emitidas sob a forma de 3 360 tokens de 1 000 euros. A terra é arrendada por doze anos ao abrigo de um regime de arrendamento liberalizado.
A renda bruta é de 1 100 euros por hectare por ano, indexada. Após as taxas da autoridade hídrica, gestão e administração, restam aproximadamente 780 euros, o que representa um rendimento direto líquido ligeiramente inferior a um por cento.
Números-chave
- Área
- 42 ha
- Preço de compra
- 80,000 EUR/ha
- Token
- 1,000 EUR
- Renda bruta
- 1,100 EUR/ha
- Rendimento direto líquido
- 0.98%
- Prazo
- 12 years
Argila marítima, Flevoland
3,36M total
3 360 tokens
Indexada
Após taxas e gestão
O arrendamento coincide com o horizonte
Etapas do processo
O calendário é mais curto do que no caso da arte, durando sensivelmente três a quatro meses, mas a transferência notarial é uma dependência rigorosa: até que a escritura seja registada, não há nada para tokenizar.
A análise do solo e as restrições de direito público são os pontos onde os negócios realmente falham: limites de azoto, decisões sobre o nível da água, expectativas arqueológicas e direitos de preferência municipais podem condicionar a utilização durante anos.
Da seleção da parcela à primeira distribuição
- 01
1. Seleção da parcela e análise do solo
Semanas 1-2
- 02
2. Avaliação RICS
Semanas 2-4, valor em estado arrendado
- 03
3. Diligência devida de direito público
Semanas 3-6
- 04
4. Testes do solo e drenagem
Semanas 4-6, PFAS
- 05
5. Constituição da sociedade e financiamento
Semanas 5-8
- 06
6. Transferência notarial e registo
Semanas 8-9
- 07
7. Assinatura do contrato de arrendamento
Semanas 9-10
- 08
8. Emissão de tokens e inclusão na lista branca
Semanas 10-14
- 09
9. Distribuição anual do arrendamento
Após a época da colheita
- 10
10. Reavaliação e saída
Anos 10-12
Partes envolvidas
O setor agrícola envolve menos partes exóticas do que a arte, mas o notário e o registo predial são indispensáveis. Qualquer projeto que afirme que a blockchain substitui o registo predial está simplesmente errado.
O agricultor arrendatário merece especial atenção: ele determina tanto o fluxo de caixa como o estado do solo.
Partes e o seu papel
| Parte | Papel | O que observar |
|---|---|---|
| Notário | Transferência e registo | Sem escritura, sem propriedade |
| Registo predial | Registo público | A blockchain apenas o referencia |
| Avaliador RICS | Valor em estado arrendado | O valor devoluto é superior |
| Agricultor arrendatário | Exploração e pagamento da renda | Solvabilidade, tratamento do solo |
| Autoridade hídrica | Níveis de água e taxas | Reumidificação para restauração da natureza |
| Município/província | Zoneamento e licenças | Direito de preferência, azoto |
| Gestor agrícola | Gestão do dia a dia | 0,3-0,6% por ano |
| Gestor do fundo | Licença ou isenção | Isenção significa menor supervisão |
| Comprador final | Vizinho, fundo, investidor | Mercado local reduzido |
Retornos ao longo de doze anos
O rendimento direto é baixo, mas estável, situando-se em cerca de um por cento líquido, indexado. O retorno real tem de vir da valorização. A três por cento ao ano, o valor sobe de 80 000 para cerca de 114 000 euros por hectare ao longo de doze anos.
Acrescente quatro a seis por cento de custos de entrada para imposto sobre transmissões, notário e estruturação, mais dois a três por cento na saída. O retorno total fixa-se perto dos três por cento ao ano em euros: sólido e resistente à inflação, mas não comparável ao mercado de criptomoedas.
As políticas governamentais são a maior incerteza. Uma norma sobre o azoto, um programa de compra pública de terrenos para conservação da natureza ou uma reforma da lei do arrendamento podem alterar o valor em dezenas por cento em qualquer direção.
- Cerca de 1% de rendimento direto; a valorização impulsiona o resultado
- Os custos de entrada e saída somam 7-9%
- As políticas regulatórias são a principal fonte de oscilações de valor
O que verificar
Solicite os números das parcelas cadastrais e verifique-os autonomamente no registo público.
- Os números das parcelas cadastrais estão explicitamente indicados?
- A sociedade é proprietária do terreno ou está apenas sob proposta?
- Qual o tipo de arrendamento aplicável e quantos anos faltam?
- Existem testes ao solo, incluindo PFAS e drenagem?
- Estão registadas restrições de direito público?
- Quem suporta as taxas da autoridade hídrica e os custos de restauração?
- O rendimento apresentado é líquido de todos os custos?
- Como está organizada a saída e quem faz a avaliação nessa altura?
- Para terrenos no estrangeiro: um não residente pode ser proprietário?
Frequently asked questions
Sou proprietário da terra em si?
Não. Detém uma participação na empresa registada como proprietária. Essa distinção rege os seus direitos em caso de insolvência e de venda.
Com que frequência é distribuída a renda?
Normalmente uma vez por ano, após a época de colheita; algumas plataformas pagam adiantamentos trimestrais.
E se o arrendatário não pagar?
O fluxo de caixa para até que seja encontrado um novo arrendatário. Pergunte sobre as garantias: garantia bancária, caução ou um ano de renda pago adiantado.
As terras agrícolas estão protegidas da inflação?
Historicamente, acompanham os preços dos alimentos e a inflação razoavelmente bem a longo prazo, mas não de ano para ano; as taxas de juro dominam os movimentos a curto prazo.
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