Tokenización inmobiliaria en Europa.

Con la tokenización inmobiliaria, rara vez se adquiere una participación directa en el inmueble. Por lo general, un emisor constituye una sociedad propietaria del edificio o de una cartera de inmuebles, y esa sociedad emite acciones o bonos registrados como tokens en la cadena de bloques. Se compra una participación en la sociedad, no en el edificio en sí.

Esta estructura existe porque los bienes inmuebles son activos físicos e indivisibles con sus propias normas registrales y notariales de transmisión. Al ubicar la propiedad dentro de una sociedad, la titularidad de esa empresa se puede negociar en pequeñas fracciones digitales sin que cada transacción requiera una escritura notarial sobre el inmueble.

Es de gran importancia quién gestiona esa sociedad y cómo se organizan la administración, el mantenimiento y el alquiler. Un token no suele otorgar voto en las decisiones cotidianas; estas corresponden a un gestor, mientras que el titular del token tiene derecho a una parte de los ingresos por alquiler y de las posibles ganancias por venta.

El beneficio más evidente es la accesibilidad: mientras que una participación inmobiliaria directa suele requerir un capital elevado, la tokenización permite suscripciones desde un importe muy inferior. Esto abre la inversión inmobiliaria a un público más amplio, siempre que la oferta subyacente sea sólida.

La capa administrativa también se modifica: la distribución de los ingresos por alquiler se puede dividir automáticamente entre los titulares de los tokens mediante el contrato inteligente, en lugar de recurrir a un agente de pagos tradicional. Esto ahorra tiempo y reduce el riesgo de errores, aunque la calidad de la contabilidad de los flujos de caja subyacentes sigue dependiendo del gestor.

El argumento más difundido a favor de la tokenización inmobiliaria es la liquidez: supuestamente se puede vender la participación en cualquier momento en lugar de permanecer bloqueado en un proceso de venta lento. Técnicamente es correcto: un token puede cambiar de billetera en cualquier momento. En la práctica suele ser engañoso, ya que se necesita un mercado activo con suficientes compradores y vendedores para que la transferencia se realice a un precio razonable.

Para la mayoría de los proyectos inmobiliarios tokenizados en Europa, ese mercado apenas existe. Las plataformas de negociación muestran en ocasiones un precio indicativo, pero sin una contraparte en el momento adecuado solo es posible vender con un descuento sustancial en la oferta, si es que existe alguna. Conviene comparar siempre esto con el plazo de venta real de un inmueble directo equivalente antes de aceptar la promesa de liquidez sin reservas.

Una complicación añadida es que las transferencias a menudo solo se permiten entre direcciones de billeteras identificadas y autorizadas, lo que limita de forma considerable el grupo de compradores en comparación con un valor negociado libremente en bolsa.

Cuando un token inmobiliario representa una acción o un bono de una sociedad, se aplica la legislación ordinaria sobre valores: obligaciones de folleto a partir de determinados umbrales, deberes de información y, según el país, el requisito de una licencia para quien lo ofrezca. MiCA generalmente no se aplica en este caso porque el token se considera un valor negociable y no un criptoactivo según dicha normativa.

Algunos Estados miembros disponen además de normas específicas para la inversión inmobiliaria colectiva, como requisitos exigidos a un depositario de los activos subyacentes o una licencia para la sociedad gestora del fondo. Es recomendable comprobar detenidamente bajo qué régimen se encuentra la oferta y en qué país, ya que esto determina a qué organismo supervisor se puede acudir si surgen problemas.

Conviene consultar la capa legal exacta entre el inversor y el inmueble: ¿existe una sociedad por edificio o una estructura agrupada que abarca varias propiedades? Una estructura de una sola propiedad por empresa concentra el riesgo en ese activo, mientras que una estructura agrupada ofrece diversificación pero puede resultar menos transparente sobre la ubicación exacta del capital.

También se debe verificar quién gestiona el mantenimiento, los alquileres y la desocupación, así como qué proporción de los ingresos por arrendamiento se destina a comisiones de gestión antes de abonar las cantidades a los titulares de los tokens. El material publicitario a veces minimiza estos costes en comparación con la rentabilidad bruta anunciada.