Tokenisation (RWA)
Ejemplo práctico: tokenización de tierras agrícolas
Las tierras agrícolas son el caso de tokenización más común en el Benelux porque el flujo de caja es predecible y el registro de la propiedad determina la titularidad. Analizamos un expediente: 42 hectáreas de suelo arcilloso en Flevolanda, compradas por 3,36 millones de euros y arrendadas a un agricultor en activo.
El caso en resumen
Un fondo compra 42 hectáreas a 80 000 euros por hectárea. La propiedad se registra a nombre de una sociedad limitada neerlandesa cuyas acciones se emiten como 3 360 tokens de 1 000 euros. La tierra se arrienda durante doce años bajo un contrato de arrendamiento liberalizado.
El alquiler bruto es de 1 100 euros por hectárea al año, indexado. Tras las tasas de la junta de aguas, la gestión y la administración, quedan aproximadamente 780 euros, lo que supone algo menos del uno por ciento de rendimiento directo neto.
Cifras clave
- Superficie
- 42 ha
- Precio de compra
- 80,000 EUR/ha
- Token
- 1,000 EUR
- Alquiler bruto
- 1,100 EUR/ha
- Rendimiento directo neto
- 0.98%
- Plazo
- 12 years
Arcilla marina, Flevolanda
3,36 M en total
3 360 tokens
Indexado
Tras tasas y gestión
El arrendamiento coincide con el horizonte
Pasos del proceso
El plazo es más corto que en el arte, aproximadamente de tres a cuatro meses, pero la transferencia notarial es una dependencia estricta: hasta que no se registra la escritura, no hay nada que tokenizar.
El análisis del suelo y las restricciones de derecho público son los aspectos donde suelen fracasar las operaciones: los límites de nitrógeno, las decisiones sobre el nivel del agua, las expectativas arqueológicas y los derechos de tanteo municipal pueden limitar el uso durante años.
Desde la selección de la parcela hasta la primera distribución
- 01
1. Selección de parcela y análisis de suelo
Semanas 1-2
- 02
2. Tasación RICS
Semanas 2-4, valor en estado arrendado
- 03
3. Diligencia debida de derecho público
Semanas 3-6
- 04
4. Pruebas de suelo y drenaje
Semanas 4-6, PFAS
- 05
5. Constitución de la sociedad y financiación
Semanas 5-8
- 06
6. Transferencia notarial y registro
Semanas 8-9
- 07
7. Firma del contrato de arrendamiento
Semanas 9-10
- 08
8. Emisión de tokens y lista blanca
Semanas 10-14
- 09
9. Distribución anual del arrendamiento
Tras la temporada de cosecha
- 10
10. Revalorización y salida
Años 10-12
Partes implicadas
La tierra implica a menos partes exóticas que el arte, pero el notario y el registro son indispensables. Cualquier proyecto que afirme que la cadena de bloques sustituye al registro de la propiedad está sencillamente equivocado.
El agricultor arrendatario merece especial atención: determina tanto el flujo de caja como el estado del suelo.
Partes y su función
| Parte | Función | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Notario | Transferencia y registro | Sin escritura no hay propiedad |
| Registro de la propiedad | Registro público | La cadena de bloques solo lo referencia |
| Tasador RICS | Valor en estado arrendado | El valor libre de cargas es mayor |
| Agricultor arrendatario | Explotación y pago del alquiler | Solvencia, cuidado del suelo |
| Junta de aguas | Niveles de agua y tasas | Inundación para restauración natural |
| Municipio/provincia | Zonificación y permisos | Tanteo, nitrógeno |
| Administrador de fincas | Gestión diaria | 0,3-0,6% por año |
| Gestor del fondo | Licencia o exención | La exención implica menor supervisión |
| Comprador de salida | Vecino, fondo, inversor | Mercado local reducido |
Rentabilidad a doce años
El rendimiento directo es bajo pero estable, situándose aproximadamente en un uno por ciento neto, indexado. La rentabilidad real debe provenir de la revalorización. Con un tres por ciento anual, el valor aumenta de 80 000 a unos 114 000 euros por hectárea en doce años.
Añada entre un cuatro y un seis por ciento de gastos de entrada en concepto de impuesto de transmisiones, notaría y estructuración, más entre un dos y un tres por ciento a la salida. La rentabilidad total se sitúa cerca del tres por ciento anual en términos de euros: sólida y resistente a la inflación, pero no de tipo cripto.
La política regulatoria es la mayor incertidumbre. Una norma sobre el nitrógeno, un programa de compra para la restauración de la naturaleza o una reforma de la ley de arrendamientos pueden hacer variar el valor en decenas de enteros porcentuales en cualquiera de las dos direcciones.
- Aproximadamente un 1% de rendimiento directo; la revalorización impulsa el resultado
- Los costes de entrada y salida suman en conjunto un 7-9%
- La regulación es la principal fuente de variaciones de valor
Qué verificar
Solicite los números de las parcelas catastrales y verifíquelos usted mismo en el registro público.
- ¿Se indican de forma explícita los números de las parcelas catastrales?
- ¿La entidad posee la propiedad de la tierra o solo está bajo oferta?
- ¿Qué tipo de arrendamiento se aplica y cuántos años quedan?
- ¿Existe un análisis de suelo que incluya PFAS y drenaje?
- ¿Están registradas las restricciones de derecho público?
- ¿Quién asume las tasas de la junta de aguas y los costes de restauración?
- ¿Se muestra el rendimiento neto de todos los costes?
- ¿Cómo se organiza la salida y quién realiza la tasación en ese momento?
- En el caso de tierras extranjeras: ¿puede un no residente poseer la propiedad?
Frequently asked questions
¿Soy propietario de la tierra como tal?
No. Usted posee una participación en la sociedad registrada como propietaria. Esa distinción rige sus derechos en caso de insolvencia y de venta.
¿Con qué frecuencia se distribuye el alquiler?
Por lo general, una vez al año tras la temporada de cosecha; algunas plataformas pagan anticipos trimestrales.
¿Qué ocurre si el arrendatario no paga?
El flujo de caja se interrumpe hasta que se encuentre un nuevo arrendatario. Consulte las garantías: aval bancario, depósito o un año de alquiler pagado por adelantado.
¿Están las tierras agrícolas protegidas contra la inflación?
Históricamente, siguen razonablemente bien los precios de los alimentos y la inflación a largo plazo, pero no año a año; los tipos de interés dominan los movimientos a corto plazo.
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