Bienes raíces tokenizados.

Casi nunca se compra una parte del edificio en sí. Normalmente se constituye una sociedad propietaria del inmueble y se tokenizan las acciones o bonos de esa sociedad. Usted se convierte en accionista o acreedor de una sociedad inmobiliaria con derecho a los ingresos por alquiler tras deducir los costes.

El registro de la propiedad sigue regulando la titularidad del edificio; la cadena de bloques solo registra quién posee cada parte de la sociedad. Esto no es un defecto, sino la realidad jurídica en la mayoría de los países europeos, y explica por qué un notario o administrador sigue siendo esencial en la estructura.

Los rendimientos proceden del alquiler y de las posibles ganancias por venta. De ahí se deducen la gestión, el mantenimiento, el seguro, la desocupación, el impuesto de sociedades y la comisión de la plataforma. Una rentabilidad bruta por alquiler del seis por ciento puede quedar fácilmente en un tres o cuatro por ciento neto.

Solicite siempre la rentabilidad neta tras cada nivel de costes y los datos históricos de desocupación. Compruebe si la plataforma cobra comisiones por compra, gestión y venta; esta acumulación determina su rendimiento más que el propio alquiler.

El argumento comercial más sólido es que puede vender sus tókenes en cualquier momento. Técnicamente es cierto, pero debe haber un comprador. Los mercados secundarios de tókenes inmobiliarios son reducidos; las ventas suelen realizarse con un descuento respecto al último valor registrado y, a veces, no se concreta ninguna durante meses.

El emisor también suele fijar la valoración, basándose en una tasación que se revisa una o dos veces al año, por lo que el valor responde con lentitud al mercado. Considere un token inmobiliario como una inversión a varios años y no como algo que pueda convertir fácilmente en efectivo.

Trate la oferta como un folleto de emisión, no como una aplicación. Compruebe si existe un documento informativo aprobado, quién posee la licencia, dónde está domiciliada la sociedad y qué tribunal es competente en caso de disputa. Pregunte qué ocurre si la plataforma deja de existir: ¿continúan la sociedad y su gestión?

Para los inversores belgas y holandeses, el tratamiento fiscal también es relevante. Una acción en una sociedad inmobiliaria extranjera tributa de forma distinta a un bono o a la propiedad directa, y las retenciones fiscales sobre los ingresos por alquiler pueden reducir aún más la rentabilidad neta. Aclare este aspecto antes y no al presentar la declaración.