Tokenisation (RWA)
Exemple concret : tokenisation de terres agricoles
Les terres agricoles constituent le cas de tokenisation le plus courant dans le Benelux, car le flux de trésorerie est prévisible et le registre foncier établit la propriété. Nous analysons un dossier : 42 hectares de sol argileux dans le Flevoland, achetés pour 3,36 millions d'euros et loués à un exploitant agricole en place.
Le cas en bref
Un fonds acquiert 42 hectares à 80 000 euros par hectare. Le titre de propriété est enregistré au nom d'une société privée néerlandaise dont les actions sont émises sous forme de 3 360 tokens de 1 000 euros. La terre est louée pour douze ans dans le cadre d'un bail libéralisé.
Le loyer brut s'élève à 1 100 euros par hectare et par an, indexé. Après déduction des charges de la régie des eaux, de la gestion et de l'administration, il reste environ 780 euros, soit un rendement direct net d'un peu moins de un pour cent.
Chiffres clés
- Superficie
- 42 ha
- Prix d'achat
- 80,000 EUR/ha
- Token
- 1,000 EUR
- Loyer brut
- 1,100 EUR/ha
- Rendement direct net
- 0.98%
- Durée
- 12 ans
Argile marine, Flevoland
3,36 M au total
3 360 tokens
Indexé
Après charges et gestion
Le bail correspond à l'horizon
Étapes du processus
Le calendrier est plus court que pour l'art, environ trois à quatre mois, mais le transfert notarié est une condition préalable stricte : tant que l'acte n'est pas enregistré, il n'y a rien à tokeniser.
C'est lors de l'analyse des sols et de l'examen des restrictions de droit public que les transactions échouent généralement : limites d'azote, décisions relatives au niveau des eaux, attentes archéologiques et droits de préemption municipaux peuvent restreindre l'usage pendant des années.
De la sélection de la parcelle à la première distribution
- 01
1. Sélection de la parcelle et analyse du sol
Semaines 1-2
- 02
2. Évaluation RICS
Semaines 2-4, valeur en état loué
- 03
3. Diligence raisonnable en droit public
Semaines 3-6
- 04
4. Tests de sol et de drainage
Semaines 4-6, PFAS
- 05
5. Constitution du véhicule et financement
Semaines 5-8
- 06
6. Transfert notarié et enregistrement
Semaines 8-9
- 07
7. Signature du contrat de bail
Semaines 9-10
- 08
8. Émission de tokens et mise sur liste blanche
Semaines 10-14
- 09
9. Distribution annuelle du loyer
Après la saison des récoltes
- 10
10. Réévaluation et sortie
Années 10-12
Parties prenantes
Le secteur foncier implique moins d'intervenants atypiques que le marché de l'art, mais le notaire et le registre foncier sont indispensables. Tout projet prétendant que la blockchain remplace le registre foncier est simplement erroné.
L'exploitant agricole mérite une attention particulière : il détermine à la fois le flux de trésorerie et la qualité du sol.
Parties et leur rôle
| Partie | Rôle | Points d'attention |
|---|---|---|
| Notaire | Transfert et enregistrement | Pas d'acte, pas de propriété |
| Registre foncier | Registre public | La blockchain ne fait qu'y faire référence |
| Évaluateur RICS | Valeur en état loué | La valeur libre d'occupation est plus élevée |
| Exploitant agricole | Exploitation et paiement du loyer | Solvabilité, entretien du sol |
| Régie des eaux | Niveaux d'eau et redevances | Réhumidification pour la restauration de la nature |
| Municipalité/province | Zonage et permis | Préemption, azote |
| Gestionnaire foncier | Gestion quotidienne | 0,3-0,6 % par an |
| Gestionnaire de fonds | Licence ou exemption | L'exemption implique un contrôle moindre |
| Acheteur final | Voisin, fonds, investisseur | Marché local restreint |
Rendements sur douze ans
Le rendement direct est faible mais stable, à environ un pour cent net indexé. Le rendement réel doit provenir de la plus-value. Avec une hausse de trois pour cent par an, la valeur passe de 80 000 à environ 114 000 euros par hectare sur douze ans.
Il faut ajouter quatre à six pour cent de frais d'entrée pour les droits de mutation, le notaire et la structuration, ainsi que deux à trois pour cent à la sortie. Le rendement total s'établit autour de trois pour cent par an en euros : solide et résistant à l'inflation, mais éloigné des standards de la crypto.
La réglementation constitue la principale incertitude. Une norme sur l'azote, un programme de rachat pour la protection de la nature ou une réforme du droit du bail rural peuvent faire varier la valeur de plusieurs dizaines de pour cent dans un sens ou dans l'autre.
- Environ 1 % de rendement direct ; la plus-value détermine le résultat
- Les frais d'entrée et de sortie atteignent ensemble 7 à 9 %
- La réglementation est la principale source de variations de valeur
Éléments à vérifier
Demandez les numéros de parcelles cadastrales et vérifiez-les vous-même dans le registre public.
- Les numéros de parcelles cadastrales sont-ils explicitement mentionnés ?
- Le véhicule est-il propriétaire du terrain ou s'agit-il seulement d'une promesse d'achat ?
- Quel type de bail s'applique et combien d'années restent-elles ?
- Existe-t-il des analyses de sol couvrant les PFAS et le drainage ?
- Les restrictions de droit public sont-elles enregistrées ?
- Qui prend en charge les redevances de la régie des eaux et les coûts de restauration ?
- Le rendement affiché est-il net de tous frais ?
- Comment la sortie est-elle organisée et qui réalise l'évaluation à ce moment-là ?
- Pour les terres étrangères : un non-résident a-t-il le droit d'en être propriétaire ?
Frequently asked questions
Suis-je propriétaire de la terre elle-même ?
Non. Vous détenez une action dans la société enregistrée comme propriétaire. Cette distinction régit vos droits en cas d'insolvabilité et de vente.
À quelle fréquence le loyer est-il distribué ?
Généralement une fois par an après la saison des récoltes ; certaines plateformes versent des acomptes trimestriels.
Que se passe-t-il si l'exploitant ne paie pas ?
Le flux de trésorerie s'arrête jusqu'à ce qu'un nouvel exploitant soit trouvé. Renseignez-vous sur les garanties : garantie bancaire, dépôt de garantie ou un an de loyer payé d'avance.
Les terres agricoles sont-elles protégées contre l'inflation ?
Historiquement, leur valeur suit assez bien les prix alimentaires et l'inflation à long terme, mais pas d'une année sur l'autre ; les taux d'intérêt dominent les évolutions à court terme.
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