Getokeniseerd vastgoed.

Vrijwel nooit koop je een deel van het pand zelf. Meestal wordt een vennootschap opgericht die het pand bezit, en worden aandelen of obligaties van die vennootschap getokeniseerd. Jij bent dan aandeelhouder of schuldeiser van een vastgoedvennootschap, met een claim op de huurstroom na kosten.

Het kadaster blijft leidend voor het eigendom van het pand zelf; de blockchain registreert alleen wie welk deel van de vennootschap houdt. Dat is geen tekortkoming maar de juridische realiteit in de meeste Europese landen, en het verklaart waarom een notaris of beheerder in de structuur onmisbaar blijft.

Het rendement bestaat uit huurinkomsten en een eventuele waardestijging bij verkoop. Daarvan gaan beheerkosten, onderhoud, verzekering, leegstand, vennootschapsbelasting en de vergoeding van het platform af. Een brutohuurrendement van zes procent kan zo makkelijk uitkomen op drie tot vier procent netto.

Vraag altijd naar het nettorendement na alle lagen en naar de historische leegstand. Kijk ook of het platform een vergoeding krijgt bij aankoop, bij beheer én bij verkoop; die stapeling bepaalt uiteindelijk meer van je rendement dan de huurprijs.

Het sterkste verkoopargument is dat je je tokens elk moment kan verkopen. Technisch klopt dat, maar er moet wel een koper zijn. Secundaire markten voor vastgoedtokens zijn dun; verkopen gebeurt vaak met een korting op de laatst gerapporteerde waarde, en soms lukt het maandenlang niet.

Bovendien bepaalt de uitgever meestal de waardering, gebaseerd op een taxatie die één of twee keer per jaar wordt herzien. Die waarde reageert dus traag op de markt. Beschouw een vastgoedtoken daarom als een belegging met een horizon van jaren, niet als iets wat je tussentijds vlot kan omzetten in cash.

Behandel het aanbod als een prospectus, niet als een app. Controleer of er een goedgekeurd informatiedocument is, wie de vergunning houdt, waar de vennootschap gevestigd is en welke rechter bevoegd is bij een conflict. Kijk ook wat er gebeurt als het platform ophoudt te bestaan: blijft de vennootschap en het beheer dan doorlopen?

Voor Belgische en Nederlandse beleggers speelt bovendien de fiscale behandeling. Een aandeel in een buitenlandse vastgoedvennootschap valt anders uit dan een obligatie of dan direct bezit, en bronbelasting op huurinkomsten kan het nettorendement verder drukken. Laat dat vooraf uitzoeken in plaats van bij de aangifte.