Grond tokeniseren.

In Nederland, België en vrijwel heel Europa is eigendom van onroerend goed pas geldig na inschrijving in het openbare register, met tussenkomst van een notaris. Een blockchain-token kan dat register niet vervangen; het kan er hooguit naar verwijzen.

Daarom werken serieuze projecten opnieuw met een tussenentiteit: een vennootschap of fonds is de kadastrale eigenaar, en de tokens vertegenwoordigen deelnemingen daarin. Overdracht van tokens verandert dan niets aan de tenaamstelling van de grond zelf, alleen aan wie het vehikel bezit.

Er lopen wel experimenten met kadasters op blockchain, onder meer in Zweden, Georgië en Ghana. Die richten zich op fraudebestendige registratie en snellere overdracht, niet op fractionele belegging. Verwar de twee niet: registerdigitalisering is een overheidsproject, tokenisatie een beleggingsproduct.

Landbouwgrond levert twee inkomstenstromen: pacht en waardestijging. De pacht ligt in Nederland en België doorgaans tussen één en drie procent van de grondwaarde per jaar — laag, maar bijzonder stabiel en vaak wettelijk geïndexeerd.

De waardeontwikkeling is de eigenlijke motor. Grond volgt op lange termijn de voedselprijzen en de rente, en profiteert bovendien van schaarste: bebouwing, natuurherstel en infrastructuur onttrekken structureel hectares aan de markt.

Tegelijk is grond immobiel en lokaal. Een verkeerde perceelkeuze — verkeerde grondsoort, slechte ontsluiting, waterproblemen, stikstofbeperkingen — kan een positie jarenlang vastzetten zonder dat de nationale statistiek dat laat zien.

Veel tokenisatieprojecten richten zich op grond in opkomende markten, omdat het rendement daar hoger oogt. Juist daar gelden vaak strenge beperkingen op buitenlands grondbezit. In Thailand, Indonesië, de Filipijnen en delen van Afrika mogen niet-ingezetenen geen volledige eigendom verwerven, of alleen via langlopende erfpacht.

Constructies met een lokale strovennootschap om die regels te omzeilen zijn juridisch kwetsbaar: bij een handhavingsactie kan de deelneming waardeloos blijken. Controleer of het project zich baseert op een legale erfpachtstructuur met een looptijd die past bij je horizon.

Kijk ook naar valuta en fiscaliteit. Grondinkomsten worden lokaal belast, en een devaluatie van de lokale munt kan een rendement in euro's volledig wegvagen.

Grondprijzen worden vastgesteld op basis van vergelijkbare transacties in dezelfde regio. Omdat er weinig transacties zijn, is de taxatie een schatting met een brede bandbreedte. Vraag naar de referentietransacties en de datum ervan.

Voor de verhandelbaarheid geldt hetzelfde als bij kunst: een deelneming in een grondvehikel is doorgaans een financieel instrument, met handel op gereguleerde platforms en identificatieplicht. De token maakt de overdracht technisch simpel, niet juridisch vrij.

Let op de looptijd van het fonds en op wie beslist over verkoop. Een open-end structuur zonder verkoopplicht kan betekenen dat je jarenlang vastzit zonder marktprijs.

Grond vraagt actief beheer: pachtcontracten, waterschapslasten, onroerendezaakbelasting, bodemonderzoek en soms herstelverplichtingen. Reken op één tot twee procent per jaar aan beheer- en fondskosten, plus overdrachtsbelasting of registratierechten bij aan- en verkoop.

In België bedragen de registratierechten op landbouwgrond een aanzienlijk deel van de aankoopprijs; in Nederland geldt overdrachtsbelasting, met vrijstellingen voor bepaalde landbouwtransacties. Die eenmalige kosten drukken zwaar op een korte horizon.